前段时间胡志明市区的一块商品土地拍卖出了天价，每平米达到10万美元以上，业内人士估算如果房地产公司想要有10%以上的利润，最后的楼面价不会低于1.5万美元一平米。这种房价对于毕业工资只有两三千元人民币每月的越南大学生而言基本上一辈子都难以企及。
实际上越南的房地产销售已经不断下跌，越南房地产公司股价不断被抛售。越南政府为了维持经济尤其是土地财政，已经开始新一轮财政刺激计划。这意味着越南过去20年来的土地财政已经出现巨大拐点，只不过越南各大城市的债务高利息需要偿还，动辄8%的城投利息让很多越南城市财政压力山大。之前越南政府想要推出所谓房地产税来扭转土地财政依赖的局面，无奈整个越南社会就像吸毒上瘾的人一样根本无法戒掉，只有硬着头皮继续刺激，继续举债来炒土地炒房地产。
越南经济并没有所谓的什么独特成功模式，越南从80年代改革开放以来40年时期，前20年靠剥削血汗劳工为越南富人和越南体制精英积累了大量财富，后20年越南城市每年数千亿美元的举债发展城市化刺激经济。
表面上越南的人均GDP在过去10年飙升了数倍，但是普通越南人的工资仅仅翻了一倍就遇到经济滞胀无法再增长。胡志明市的房价收入比排在全世界大城市的前列，这就是整个越南经济发展的模式：靠剥削底层越南人，举债高通胀。
最糟糕的是越南人口老龄化不断提速，根据我查询到的数据东南亚如泰国，菲律宾，马来西亚等国家在98年经济危机后，产业升级失败，贫富差距拉大，滞胀问题长期无法得到解决，人口出生率迅速暴跌. 直到现在这些发展中国家的人口问题依然没有得到改善，也就是说经济大环境下特别是收入，房价直接影响出生率和老龄化。
这背后实际上已经预示着越南这个即将陷入中等收入陷阱的发展中国家未来20年的命运，未富先老，出生人口每年以10%以上的速度下跌。城市化发展停滞，房地产除了少数头部城市的核心地块外大部分都处于下跌的趋势，但是这些核心房产早就被越南富人垄断完了，普通年轻人连交房租都困难他们这些普通阶层和这些资产一点边都沾不上。
越南体制精英大部分资产都是房产和金融，他们会继续鼓励举债刺激经济，刺激土地价格和房价，继续利用大城市的高房价来收割底层越南年轻人。但是我个人觉得这种透支行为实际上已经无法延续多久，最多两三年的时间，在外部加息的大环境下，越南经济最终还是得付出巨大代价，当然最后牺牲的大部分人依然是普通阶层的年轻人和那些越南中产家庭。